서울 평균 대비 강남3구 ㎡당 가격은 2012.03에 1.58배, 지금은 1.72배예요. 경기 평균과 비교하면 2.9배에서 3.8배가 됐어요.
가정을 바꿔 보기 ▾눌러서 펼치기
더 느리게더 빠르게
처음 가정 (과거 기록 그대로)
서울 평균 대비 연 -0.2% 가정 → 2070년 1.54배
경기 평균 대비 연 0.5% 가정 → 2070년 4.78배
2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.
서울 평균 대비 (2006~ 추정, 지수 비율)
서울 평균 대비
경기 평균 대비 (2006~ 추정)
경기 평균 대비
점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (서울 평균 대비 연 -0.2%, 경기 평균 대비 연 0.5%). 관측 기간이 15년보다 짧은 선은 점선이 실제와 크게 다를 수 있어요.
출처 보기▾
출처한국부동산원 R-ONE 전국주택가격동향조사(아파트 평균 ㎡당 매매·전세가격, 전세가율) · 한국부동산원 R-ONE 공동주택 실거래가격지수(아파트 매매) — 2012.03 이후는 한국부동산원 구별 ㎡당 평균 매매가격으로 계산한 값(계산), 그 앞(2006.3~)은 같은 기관의 아파트 실거래가격지수(2006.3=100)에서 강남3구÷서울(또는 경기) 비율을 구해 2012.03의 실제 값에 맞춘 추정이라 실제와 다를 수 있어요. 점선은 예측이 아니라 2006년부터 지금까지의 연평균 변화율(서울 대비 -0.25%, 경기 대비 0.54%)이 2070년까지 이어진다고 가정한 계산이에요
참고 · 이 자료의 한계
격차가 해마다 일정하게 벌어진 것은 아니에요. 비율이라서 이 점선은 "과거 변화율이 계속된다"는 가정일 뿐이고, 어느 방향으로든 달라질 수 있어요(아래 슬라이더로 바꿔 볼 수 있어요).
5. 교육 인프라: 학원·교습소가 모여 있어요
서울의 학원·교습소 25,469곳 가운데 강남3구가 7,254곳(28.5%)이에요. 강남구 한 곳이 13.5%로 서울 25개 구 중 1위예요.
행정안전부 통계연보가 기록한 서울의 사설학원(학원) 수예요. 1993년 11,821곳에서 2008년 11,549곳까지 크게 변하지 않았는데, 2009년 기록이 17,487곳으로 갑자기 뛰어요. 기록 기준이 달라 보여서 선을 나눠 그렸어요. 2009년 이후와 지금(2026.10)을 이은 점선이 2070년까지의 가정이에요.
가정을 바꿔 보기 ▾눌러서 펼치기
더 느리게더 빠르게
처음 가정 (과거 기록 그대로)
2009~ 연 -0.8% 가정 → 2070년 10,708곳
2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.
1993~2008 (통계연보)
2009~ (기준이 달라 보임)
점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (2009~ 연 -0.8%).
2024년 서울 25개 구의 종사자 4,766,023명 가운데 강남3구에 있는 일자리는 1,516,150개(31.8%)예요. 서울 25개 구 가운데 3곳(12%)인 것과 견줘 보세요. 집이 아니라 일하는 곳(사업체 소재지) 기준이라, 강남3구에 살지 않아도 출퇴근하는 사람이 많이 섞여 있어요.
그런데 집값 차이는 소득 차이보다 커요. 강남3구의 소득은 서울의 1.47배인데, 1㎡당 집값은 1.72배예요. 소득 차이만으로는 설명되지 않는 몫이 있다는 뜻이고, 그 몫에 학군·교통·희소성 같은 요소가 담겨 있다고 볼 수 있어요(어느 요소가 얼마인지는 나눌 수 없어요).
2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.
강남3구
서울
경기
전국
점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (강남3구 연 4.3%, 서울 연 4.2%, 경기 연 3.9%, 전국 연 3.7%). 관측 기간이 15년보다 짧은 선은 점선이 실제와 크게 다를 수 있어요.
평균은 소득이 아주 높은 소수의 영향을 받아요. 연말정산을 하는 근로소득자만 들어 있어서 사업소득·연금·자산소득이 있는 분은 빠져 있어요.
8. 교통: 사람이 오가는 역이 많아요
평일 하루 지하철 승하차 인원(1~9호선, 분당선 서울 구간)을 구별로 더하면 강남3구가 264.2만명으로 서울 합계 1111.7만명의 23.8%예요. 역에서 타고 내리는 사람 중에는 그 동네 주민뿐 아니라 일하러 오는 사람도 많아요.
강남구
134.9만명 (역 24)
중구
86.2만명 (역 13)
종로구
71.7만명 (역 11)
마포구
67.8만명 (역 14)
송파구
67.0만명 (역 18)
서초구
62.3만명 (역 13)
영등포구
61.9만명 (역 13)
강서구
55.8만명 (역 18)
동작구
55.4만명 (역 14)
성동구
46.1만명 (역 14)
광진구
44.3만명 (역 9)
용산구
43.0만명 (역 9)
노원구
40.4만명 (역 11)
은평구
37.0만명 (역 11)
강동구
36.7만명 (역 12)
관악구
34.1만명 (역 4)
구로구
32.1만명 (역 6)
성북구
29.0만명 (역 9)
중랑구
19.2만명 (역 8)
동대문구
18.2만명 (역 5)
강북구
17.1만명 (역 3)
양천구
16.5만명 (역 6)
도봉구
14.1만명 (역 3)
서대문구
10.7만명 (역 4)
금천구
10.4만명 (역 1)
출처 보기▾
출처서울특별시 공공데이터 · 서울시 지하철호선별 역별 승하차 인원 정보 · 서울교통공사 역 주소 (서울열린데이터광장) — 평일 9일(2026-09-01 등)의 승차+하차 인원 평균을 구별로 합산(계산). 서울교통공사 역 주소로 구를 나눴고, 주소 자료에 없는 9호선·분당선 서울 구간 역은 소재지를 따로 정해 보탰어요. 집계 대상 노선 승하차의 92%만 구를 정했어요(경기 구간 역은 제외). 코레일 광역철도·신분당선·공항철도·경전철은 들어 있지 않아요
참고 · 이 자료의 한계
역이 많은 구는 승하차 인원도 많아지기 쉬워요. 승하차 인원은 환승이 아니라 개찰구를 지난 횟수이고, 그 동네에 사는 사람 수가 아니에요.
9. 앞으로: 추진 중인 개발 계획
아래는 강남권에서 추진되는 큰 사업 가운데 공식 자료나 여러 언론 보도로 내용을 확인한 것이에요(2026년 10월 22일 확인). 이 사업들이 집값을 얼마나 올릴지는 계산하지 않았어요. 계획은 바뀔 수 있으니 항목마다 어느 시점 자료인지 같이 적었어요.
20242025202620272028202920302031
2024년GTX-A 수서~동탄 구간 개통 · 확정
2024년GTX-A 운정중앙~서울역 구간 개통 · 확정
2028년GTX-A 삼성역 포함 전 구간 개통 전망(2024년 12월 운영사 발표) · 목표·전망
2031년현대차 GBC 준공 목표(2031년 말) · 목표·전망
영동대로 지하공간 복합개발
강남구 삼성역 ~ 봉은사역(코엑스) 구간
지하 5층, 시설면적 17만㎡ 규모로 짓는다고 서울시 균형발전포털에 적혀 있어요.
통합역사(GTX, 위례신사선), 버스환승정류장, 공공·상업시설이 들어서는 광역복합환승센터예요.