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강남 프리미엄

사람들은 강남3구에 얼마를 더 낼까요?

기준일 2026년 11월 1일 (자료 기준 2026.09)

학군, 교통, 주변의 시선, 자부심은 따로 금액으로 잴 수 없어요. 하지만 사람들이 같은 크기의 집에 실제로 내고 있는 값에는 그 모든 것이 합쳐져 있어요. 한국부동산원의 공식 통계로 그 차이를 계산했어요.

한눈에 보기

서울 평균을 1로 놓으면

세로선이 서울 평균(1배)이에요

  • 1㎡당 매매가격1.72배
    2026.09 아파트 평균, 한국부동산원
  • 1㎡당 전세가격1.45배
    2026.09 아파트 평균, 한국부동산원
  • 근로소득자 평균 총급여1.47배
    2023년 주소지 기준, 국세청

서울 전체에서 강남3구의 몫

세로선은 서울 25개 구 중 3곳의 몫(12%)이에요

  • 회사(사업체) 수27.9%
    2024년 사업체 소재지 기준, KOSIS
  • 일하는 곳(종사자 수)31.8%
    2024년 사업체 소재지 기준, KOSIS
  • 지하철 승하차23.8%
    평일 평균, 1~9호선·분당선, 서울시
  • 학원·교습소 수28.5%
    2026.10 기준, 서울시

1. 같은 크기의 집에 얼마를 더 낼까요

아파트 1㎡당 평균 매매가격은 강남3구 평균 2,843만원으로, 서울 평균 1,653만원의 1.72배, 경기 평균 753만원의 3.8배예요.

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출처 한국부동산원 R-ONE 전국주택가격동향조사(아파트 평균 ㎡당 매매·전세가격, 전세가율) — 아파트 평균 ㎡당 매매가격, 2026.09 기준. 진한 막대는 강남3구
전용 59㎡ 크기라면, 서울 평균보다
약 7.0억원 더
강남3구 평균 16.8억원 vs 서울 평균 9.8억원 (계산)
전용 84㎡ 크기라면, 서울 평균보다
약 10.0억원 더
강남3구 평균 23.9억원 vs 서울 평균 13.9억원 (계산)
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출처 한국부동산원 R-ONE 전국주택가격동향조사(아파트 평균 ㎡당 매매·전세가격, 전세가율) — (강남3구 3개 구 평균 ㎡당 가격 − 서울 평균 ㎡당 가격) × 면적(계산). 강남·서초·송파는 같은 비중으로 평균. 평균에는 건물 나이·층 차이가 섞여 있어요

2. 사는 값(전세)은 얼마나 더 낼까요

아파트 1㎡당 평균 전세가격은 강남3구 1,134만원, 서울 평균 782만원이에요. 전세는 집값보다 "그 집에 살면서 쓰는 값"에 가까워요.

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전용 59㎡, 전세보증금 차이를 이자로 바꾸면
연 약 651만원
보증금 2.1억원 차이 × 정기예금 3.14% (2026.08) ÷ 12 = 월 약 54만원 (계산)
전용 84㎡, 전세보증금 차이를 이자로 바꾸면
연 약 927만원
보증금 3.0억원 차이 × 정기예금 3.14% (2026.08) ÷ 12 = 월 약 77만원 (계산)
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출처 한국부동산원 R-ONE 전국주택가격동향조사(아파트 평균 ㎡당 매매·전세가격, 전세가율) · 한국은행 ECOS 예금은행 수신금리(정기예금, 신규취급액) 121Y002 — (강남3구 평균 ㎡당 전세가격 − 서울 평균) × 면적 × 정기예금 금리(계산). 같은 크기 집에 살려고 더 묶어 두는 보증금의 이자 환산이에요

3. 집값 중 "앞으로의 가치"로 매겨진 몫이 커요

집값 가운데 전세(지금 사는 값)로 설명되는 비율이 전세가율이에요. 강남3구는 평균 44%로 서울 평균 52%, 경기 67%보다 낮아요. 나머지 약 56%는 지금의 사용 가치로 설명되지 않는, 앞으로의 가치와 지위·환경 같은 값에 시장이 매긴 몫이에요.

전세가율 (지금 사는 값으로 설명되는 몫)나머지 (앞으로의 가치·지위·환경)

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출처 한국부동산원 R-ONE 전국주택가격동향조사(아파트 평균 ㎡당 매매·전세가격, 전세가율) — 아파트 평균 매매가격 대비 전세가격 비율, 2026.09 기준. 나머지 몫은 100% − 전세가율(계산)

4. 이 프리미엄은 과거에 어땠을까요

서울 평균 대비 강남3구 ㎡당 가격은 2012.03에 1.58배, 지금은 1.72배예요. 경기 평균과 비교하면 2.9배에서 3.8배가 됐어요.

1배2배3배4배5배20102020203020402050206020701.72배3.8배◀ 실제 기록지금 2026.09가정: 2006년 이후 변화율 유지 ▶
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처음 가정 (과거 기록 그대로)

  • 서울 평균 대비 연 -0.2% 가정 → 2070년 1.54배
  • 경기 평균 대비 연 0.5% 가정 → 2070년 4.78배

2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.

  • 서울 평균 대비 (2006~ 추정, 지수 비율)
  • 서울 평균 대비
  • 경기 평균 대비 (2006~ 추정)
  • 경기 평균 대비

점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (서울 평균 대비 연 -0.2%, 경기 평균 대비 연 0.5%). 관측 기간이 15년보다 짧은 선은 점선이 실제와 크게 다를 수 있어요.

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출처 한국부동산원 R-ONE 전국주택가격동향조사(아파트 평균 ㎡당 매매·전세가격, 전세가율) · 한국부동산원 R-ONE 공동주택 실거래가격지수(아파트 매매) — 2012.03 이후는 한국부동산원 구별 ㎡당 평균 매매가격으로 계산한 값(계산), 그 앞(2006.3~)은 같은 기관의 아파트 실거래가격지수(2006.3=100)에서 강남3구÷서울(또는 경기) 비율을 구해 2012.03의 실제 값에 맞춘 추정이라 실제와 다를 수 있어요. 점선은 예측이 아니라 2006년부터 지금까지의 연평균 변화율(서울 대비 -0.25%, 경기 대비 0.54%)이 2070년까지 이어진다고 가정한 계산이에요
참고 · 이 자료의 한계
격차가 해마다 일정하게 벌어진 것은 아니에요. 비율이라서 이 점선은 "과거 변화율이 계속된다"는 가정일 뿐이고, 어느 방향으로든 달라질 수 있어요(아래 슬라이더로 바꿔 볼 수 있어요).

5. 교육 인프라: 학원·교습소가 모여 있어요

서울의 학원·교습소 25,469곳 가운데 강남3구가 7,254곳(28.5%)이에요. 강남구 한 곳이 13.5%로 서울 25개 구 중 1위예요.

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출처 서울특별시 공공데이터 · 서울시 학원 교습소정보 (서울열린데이터광장) — 서울특별시 공공데이터. 개원 상태의 학원·교습소를 구별로 집계(계산), 2026.10 기준. 학원 수는 사교육 시설의 많고 적음일 뿐 교육의 질을 뜻하지는 않아요

서울 학원은 과거에 얼마나 있었을까요 (1993년부터, 2070년 가정)

행정안전부 통계연보가 기록한 서울의 사설학원(학원) 수예요. 1993년 11,821곳에서 2008년 11,549곳까지 크게 변하지 않았는데, 2009년 기록이 17,487곳으로 갑자기 뛰어요. 기록 기준이 달라 보여서 선을 나눠 그렸어요. 2009년 이후와 지금(2026.10)을 이은 점선이 2070년까지의 가정이에요.

0.5만1만2만2000201020202030204020502060207015,253곳◀ 실제 기록지금 2026가정: 2009년 이후 변화율 유지 ▶
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처음 가정 (과거 기록 그대로)

  • 2009~ 연 -0.8% 가정 → 2070년 10,708곳

2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.

  • 1993~2008 (통계연보)
  • 2009~ (기준이 달라 보임)

점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (2009~ 연 -0.8%).

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출처 행정안전부 지방자치단체 통계연보 사설학원(1993~2009, 국가통계포털 KOSIS) · 서울특별시 공공데이터 · 서울시 학원 교습소정보 (서울열린데이터광장) — 1993~2009년: 행정안전부 지방자치단체 통계연보 사설학원 학원 수(KOSIS, 서울 시도 합계). 지금: 서울열린데이터광장 개원 상태 학원(교습소 제외) 15,253곳. 점선은 예측이 아니라 2009년과 지금 두 점의 연평균 변화율이 이어진다고 가정한 계산이에요

6. 일자리: 일하러 오는 곳이에요

2024년 서울 25개 구의 종사자 4,766,023명 가운데 강남3구에 있는 일자리는 1,516,150개(31.8%)예요. 서울 25개 구 가운데 3곳(12%)인 것과 견줘 보세요. 집이 아니라 일하는 곳(사업체 소재지) 기준이라, 강남3구에 살지 않아도 출퇴근하는 사람이 많이 섞여 있어요.

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출처 국가데이터처 국가통계포털(KOSIS) · 사업체노동실태현황 시군구별 산업별 규모별 사업체수 및 종사자수 — 2024년 기준 구별 전체 산업 종사자 수. 사업체 소재지 기준이라 거주자 수가 아니에요

일자리는 과거에 얼마나 있었을까요 (2017년부터, 2070년 가정)

서울 전체 종사자는 2017년 4,443,448명에서 2024년 4,766,023명으로, 강남3구는 1,357,184명에서 1,516,150명으로 늘었어요. 점선은 이 기간의 연평균 증가율이 2070년까지 이어진다는 가정이에요(2020년에는 코로나로 줄었어요).

0만200만400만600만800만202020302040205020602070477만152만지금 2024가정: 2017년 이후 증가율 유지 ▶
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처음 가정 (과거 기록 그대로)

  • 서울 전체 연 1.0% 가정 → 2070년 7,553,780명
  • 강남3구 연 1.6% 가정 → 2070년 3,139,428명

2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.

  • 서울 전체
  • 강남3구

점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (서울 전체 연 1.0%, 강남3구 연 1.6%). 관측 기간이 15년보다 짧은 선은 점선이 실제와 크게 다를 수 있어요.

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출처 국가데이터처 국가통계포털(KOSIS) · 사업체노동실태현황 시군구별 산업별 규모별 사업체수 및 종사자수 — 고용노동부 사업체노동실태현황(KOSIS) 서울 25개 구 전체 산업 종사자 수 합계, 2017~2023년과 2024년. 사업체 소재지 기준. 점선은 예측이 아니라 가정이에요

서울 전체 일자리 중 강남3구가 차지하는 몫을 업종별로 보면 이래요.

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출처 국가데이터처 국가통계포털(KOSIS) · 사업체노동실태현황 시군구별 산업별 규모별 사업체수 및 종사자수 — 2024년 기준. 업종별 종사자 수에서 강남3구 합계 ÷ 서울 25개 구 합계(계산). 서울 전체 일자리의 31.8%와 비교해 보세요
참고 · 이 자료의 한계
모든 업종이 강남3구에 몰려 있지는 않아요. 금융·보험업은 영등포구(70,545명)와 중구(66,696명)가 강남구(31,653명)보다 많아요. 또 일자리가 많다는 것이 그 동네 주민의 소득이 높다는 뜻은 아니에요. 소득 자료(국세통계)는 따로 확인해서 더할게요.

7. 소득: 사는 사람들의 월급도 높아요

2023년 연말정산 기준, 강남3구에 사는 근로소득자의 1인당 평균 총급여는 7,448만원으로 서울 평균 5,060만원의 1.47배예요. 사는 곳 기준이라 일하러 오는 사람은 들어 있지 않아요.

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출처 국세청 · 국가통계포털(KOSIS) 시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지) — 2023년 근로소득 연말정산 신고 인원과 총급여(과세대상 근로소득)로 1인당 평균을 계산. 주소지 기준

그런데 집값 차이는 소득 차이보다 커요. 강남3구의 소득은 서울의 1.47배인데, 1㎡당 집값은 1.72배예요. 소득 차이만으로는 설명되지 않는 몫이 있다는 뜻이고, 그 몫에 학군·교통·희소성 같은 요소가 담겨 있다고 볼 수 있어요(어느 요소가 얼마인지는 나눌 수 없어요).

강남3구 ÷ 서울: 소득
1.47배
2023년 1인당 평균 총급여
강남3구 ÷ 서울: 1㎡당 집값
1.72배
2026.09 아파트 평균 매매가격
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출처 국세청 · 국가통계포털(KOSIS) 시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지) · 한국부동산원 R-ONE 전국주택가격동향조사(아파트 평균 ㎡당 매매·전세가격, 전세가율) — 소득: 국세청 근로소득 연말정산(계산), 집값: 한국부동산원 아파트 평균 ㎡당 매매가격(강남3구는 세 구 같은 비중 평균). 서로 다른 시점일 수 있어요

우리나라 소득은 1953년부터 얼마나 달라졌을까요 (2070년 가정)

한국은행 국민계정으로 본 전국 평균이에요. 1953년 1인당 국민총소득은 약 0.24만 원(2,400원)이었고 2025년에는 5,257만 원이에요(명목, 물가를 빼지 않은 금액). 점선은 최근 20년의 연평균 증가율(4.8%)이 2070년까지 이어진다는 가정이에요.

1만원10만원100만원1천만원1억원10억원1960197019801990200020102020203020402050206020705,257만2,918만◀ 실제 기록지금 2025가정: 최근 20년 증가율 유지 ▶
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처음 가정 (과거 기록 그대로)

  • 1인당 국민총소득 연 4.8% 가정 → 2070년 43,685만 원
  • 1인당 가계총처분가능소득 연 4.5% 가정 → 2070년 21,499만 원

2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.

  • 1인당 국민총소득
  • 1인당 가계총처분가능소득

점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (1인당 국민총소득 연 4.8%, 1인당 가계총처분가능소득 연 4.5%).

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출처 한국은행 ECOS 국민계정 주요지표(연간) 200Y101: 1인당 국민총소득·1인당 가계총처분가능소득 — 한국은행 국민계정 1인당 국민총소득·1인당 가계총처분가능소득(명목, 원화, 만원), 1953~2025년. 전국 평균이라 강남3구·서울 자료와 기준이 달라요(연말정산 근로소득자 1인당 총급여는 아래 그래프, 2007년 이후). 점선은 예측이 아니라 가정이에요

아래는 국세청 연말정산 자료로 본 서울 안의 차이예요(자료가 시작된 해부터).

4,0008,00016,00032,000320,0002020203020402050206020707,4485,0604,420점선: 앞으로 이어 그린 계산 ▶
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처음 가정 (과거 기록 그대로)

  • 강남3구 연 4.3% 가정 → 2070년 53,815
  • 서울 연 4.2% 가정 → 2070년 35,252
  • 경기 연 3.9% 가정 → 2070년 26,401
  • 전국 연 3.7% 가정 → 2070년 23,743

2070년까지 연평균 증가율을 바꿨을 때 점선이 어떻게 달라지는지 보는 도구예요. 예측이 아니고, 점선이 그래프 밖으로 나가면 위 숫자로 확인하세요.

  • 강남3구
  • 서울
  • 경기
  • 전국

점(···)으로 이은 선은 예측이 아니에요. 각 선이 관측된 기간에 보인 연평균 증가율이 2070년까지 해마다 이어진다고 가정한 계산이에요 (강남3구 연 4.3%, 서울 연 4.2%, 경기 연 3.9%, 전국 연 3.7%). 관측 기간이 15년보다 짧은 선은 점선이 실제와 크게 다를 수 있어요.

출처 보기
출처 국세청 · 국가통계포털(KOSIS) 시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지) — 1인당 평균 총급여(만원). 강남3구는 세 구의 총급여 합계 ÷ 신고 인원 합계(계산)
참고 · 이 자료의 한계
평균은 소득이 아주 높은 소수의 영향을 받아요. 연말정산을 하는 근로소득자만 들어 있어서 사업소득·연금·자산소득이 있는 분은 빠져 있어요.

8. 교통: 사람이 오가는 역이 많아요

평일 하루 지하철 승하차 인원(1~9호선, 분당선 서울 구간)을 구별로 더하면 강남3구가 264.2만명으로 서울 합계 1111.7만명의 23.8%예요. 역에서 타고 내리는 사람 중에는 그 동네 주민뿐 아니라 일하러 오는 사람도 많아요.

출처 보기
출처 서울특별시 공공데이터 · 서울시 지하철호선별 역별 승하차 인원 정보 · 서울교통공사 역 주소 (서울열린데이터광장) — 평일 9일(2026-09-01 등)의 승차+하차 인원 평균을 구별로 합산(계산). 서울교통공사 역 주소로 구를 나눴고, 주소 자료에 없는 9호선·분당선 서울 구간 역은 소재지를 따로 정해 보탰어요. 집계 대상 노선 승하차의 92%만 구를 정했어요(경기 구간 역은 제외). 코레일 광역철도·신분당선·공항철도·경전철은 들어 있지 않아요
참고 · 이 자료의 한계
역이 많은 구는 승하차 인원도 많아지기 쉬워요. 승하차 인원은 환승이 아니라 개찰구를 지난 횟수이고, 그 동네에 사는 사람 수가 아니에요.

9. 앞으로: 추진 중인 개발 계획

아래는 강남권에서 추진되는 큰 사업 가운데 공식 자료나 여러 언론 보도로 내용을 확인한 것이에요(2026년 10월 22일 확인). 이 사업들이 집값을 얼마나 올릴지는 계산하지 않았어요. 계획은 바뀔 수 있으니 항목마다 어느 시점 자료인지 같이 적었어요.

20242025202620272028202920302031
  1. 2024년GTX-A 수서~동탄 구간 개통 · 확정
  2. 2024년GTX-A 운정중앙~서울역 구간 개통 · 확정
  3. 2028년GTX-A 삼성역 포함 전 구간 개통 전망(2024년 12월 운영사 발표) · 목표·전망
  4. 2031년현대차 GBC 준공 목표(2031년 말) · 목표·전망

영동대로 지하공간 복합개발

강남구 삼성역 ~ 봉은사역(코엑스) 구간

  • 지하 5층, 시설면적 17만㎡ 규모로 짓는다고 서울시 균형발전포털에 적혀 있어요.
  • 통합역사(GTX, 위례신사선), 버스환승정류장, 공공·상업시설이 들어서는 광역복합환승센터예요.
출처 보기
출처 서울균형발전포털 · 영동대로 지하공간 복합개발 (층별 배치계획) — 서울균형발전포털 영동대로 지하공간 복합개발 소개(최종 수정 2025-11-20)

GTX-A (수도권광역급행철도)

수서·삼성·서울역 등 (동탄 ~ 파주 운정)

  • 수서~동탄 구간은 2024년 3월 30일에 먼저 열렸어요.
  • 운정중앙~서울역 구간은 2024년 12월 28일에 열렸어요.
  • 운영사의 2024년 12월 16일 보도자료는 삼성역을 뺀 서울역~수서 구간은 2026년, 삼성역을 포함한 전 구간은 2028년에 열릴 전망이라고 했어요.

현대차 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC)

강남구 삼성동 옛 한국전력 부지(영동대로 512)

  • 서울시와 현대차그룹이 2025년 12월 30일 추가협상을 끝냈고, 서울시가 2026년 1월 6일 발표했다고 보도됐어요.
  • 105층 1개 동 계획이 높이 약 242m의 49층 3개 동으로 바뀌었어요.
  • 공공기여는 약 1조 9,827억 원으로 늘었고, 2031년 말 준공을 목표로 한다고 해요.
  • 공공기여금은 영동대로 지하공간 복합개발, 잠실 주경기장 리모델링, 올림픽대로 지하화 등에 쓰인다고 보도됐어요.
출처 보기
참고 · 이 자료의 한계
일정이 늦춰지거나 바뀐 사례도 있어요(예: GBC는 105층에서 49층으로 바뀌었어요).

이 페이지는 사람들이 실제로 낸 값을 계산한 것이고, 강남에 사는 것이 더 행복하다거나 투자에 유리하다는 보장이 아니에요. 집을 사거나 팔기 전에는 본인의 소득·대출·가족 상황을 함께 따져 보세요. 40년의 기록으로 보는 부동산 →