가격이 아니라
가치를 봅니다

기간을 바꿔 보면 (지수가 몇 배가 됐나)

1. 비싼 집일수록 대출 한도가 줄어요

수도권 주택담보대출은 6억 원이 한도이고, 10·15 대책 이후에는 15억 원을 넘는 집은 4억 원, 25억 원을 넘는 집은 2억 원까지로 줄었다고 보도됐어요. 집값에서 대출을 뺀 만큼은 현금으로 마련해야 해요.

• 10억
  현금 4억원
• 15억
  현금 9억원
• 20억
  현금 16억원
• 25억
  현금 21억원
• 30억
  현금 28억원
• 40억
  현금 38억원

빌릴 수 있는 돈(한도)직접 마련해야 하는 현금

이 사이트가 수집한 단지 중 84㎡ 상위 단지는 얼마나 필요할까요

• 현대5차(71,72동) (강남구 압구정동)최근 실거래 51억원 → 필요 현금 49억원
• 반포센트럴자이 (서초구 잠원동)최근 실거래 48억원 → 필요 현금 46억원
• 반포래미안아이파크 (서초구 반포동)최근 실거래 38.7억원 → 필요 현금 36.7억원
• 리센츠 (송파구 잠실동)최근 실거래 33.6억원 → 필요 현금 31.6억원

2. 고가 지역에서는 대출을 낀 매수가 크게 줄었어요

• 강남구
  2025년 7월

  25.4%
  2025년 12월

  10.4%
• 서초구
  2025년 7월

  22.8%
  2025년 12월

  10.3%
• 송파구
  2025년 7월

  24.5%
  2025년 12월

  15.3%

3. 그 자리를 주식·채권을 판 돈과 부모의 도움이 채워요

• 2021
  2.9%
• 2022
  2.5%
• 2023
  2.8%
• 2024
  3.3%
• 2025
  3.7%
• 2026(1~4월)
  6.6%

4. 현금이 있는 사람에게 몰린 사례: 올림픽파크포레온 무순위

5. 규제가 쏟아진 뒤에도 서울 집값은 올랐어요

6. 세금과 임대사업자 제도도 함께 조여졌어요

• 2020년 7·10 대책으로 4년 단기임대와 8년 아파트 장기일반 매입임대 등록이 없어졌어요. 정부는 다주택자의 세제 혜택이 과하다는 점을 이유로 들었고, 이미 등록한 사업자는 혜택을 말소 때까지 유지하도록 했어요.
• 다주택자 취득세·양도세 중과와 주식과의 세금 차이는 비교 페이지에서 한눈에 볼 수 있어요.

서울에 사는 사람(주민등록)은 1992년 1,094만명으로 가장 많았고 2025년 930만명으로 -15% 줄었어요. 같은 기간 서울 아파트값은 5.1배가 됐어요. 인구가 줄었다고 집값이 내려가기만 한 것은 아니에요. 가구가 쪼개지고(1인 가구 증가), 소득과 돈의 양이 늘고, 새 집이 들어설 땅이 부족했던 것이 함께 작용했다고 볼 수 있어요.

그래서, 이 말은 어디까지 맞을까요

• 맞는 부분: 총인구는 줄고, 2040년대 초 이후에는 가구 수도 줄어요. 서울 가구도 2038년이 정점이고 그 뒤로는 줄어요. 장기로 갈수록 "사는 사람이 줄어든다"는 압력은 분명히 있어요.
• 다른 부분: 그 압력은 지금 당장이 아니라 십수 년 뒤부터이고, 모든 지역에 똑같이 오지 않아요. 사람은 줄어도 일자리와 학교가 있는 곳으로 모여요(인구 지도).
• 사례로 본 반례: 강남·서초·송파는 최근 10년 동안 주민등록인구가 줄었는데도 집값은 서울에서 가장 높은 수준을 지켰어요. 사람이 줄면 집값이 내려간다는 말이 모든 곳에 그대로 맞지는 않는다는 뜻이에요(핵심지 집중).
• 점선을 읽을 때: 이 사이트의 점선(2070년까지)은 과거의 증가율을 이어 그린 계산이라 위의 인구 추계를 넣지 않았어요. 인구가 줄어드는 시기에도 과거 속도로 오른다고 가정한 셈이니, 점선은 낙관적일 수 있어요.

그렇다고 집값이 내려간 때가 없었던 건 아니에요

인구가 줄기 시작한 1992년 이후에도 서울 아파트값이 내려간 구간은 3번 있었어요(첫 번째는 1991년에 시작해 1992년 이후까지 이어졌어요). 그 시기에는 외환위기, 글로벌 금융위기 같은 경제 충격과 규제·금리의 변화가 있었어요. 인구 감소가 원인이었다고 볼 근거는 이 자료에 없어요.

• 1991.04 → 1998.11-27%
• 2010.02 → 2013.09-9%
• 2022.07 → 2024.05-10%

그러니 서울의 지난 30년만 보면 인구가 줄었다는 사실 하나로 집값의 방향을 정할 수는 없어요. 같은 기간 집값을 움직인 건 돈의 양, 소득, 새 집의 공급, 금리, 그리고 일자리·교통이 모인 곳으로 사람이 몰리는 흐름이었어요(앞의 장들). 핵심지 집중 보기 →

AI의 생각 서울의 기록은 "인구가 줄면 집값이 반드시 내려간다"는 주장을 약하게 만들어요. 다만 이 33년 동안 서울 인구는 -15%로 천천히 줄었고, 일부는 경기 신도시로 옮겨 갔을 수 있고(그래도 집은 서울 가까이에 필요했을 수 있어요) 앞으로 인구가 훨씬 빠르게 줄어드는 시기에도 같을 거라고 말할 수는 없어요. 그래서 이 장은 하락론을 깨뜨렸다고 하지 않고, "서울에서는 인구 감소가 집값 하락으로 이어지지 않았다"까지만 말해요.

사람 vs 돈 · 오늘 태어난 100명은 100년 뒤 3명 남짓, 한 번 풀린 돈은 장부에서 계속 살아가요

오늘 태어난 100명 중 80세까지 살아 있는 사람은 약 73명, 90세까지는 약 35명이고 100세까지는 약 3명이에요. 평균 기대수명은 1970년 62.3세에서 2024년 83.7세로 길어졌어요. 사람은 오래 살게 됐지만 여전히 한 세대는 100년 안에 대부분 바뀌어요. 반면 오늘 발행된 돈의 숫자는 그때도 장부에 남을 수 있어요. 다만 그 돈으로 살 수 있는 양은 물가가 오르는 만큼 줄어들 수 있어요(위의 점선). 집이나 땅 같은 실물은 이 줄어드는 몫을 지키는 쪽에 서는 경향이 있다는 게 이 사이트가 앞에서 본 관점이에요. 그 집을 쓰는 사람은 세대를 이어 바뀌고요.

• 돈의 양(M2) · 2000년 → 2026.086.6배
• 서울 아파트 매매가 · 2000년 → 2026.084.8배
• 서울 아파트 전세가 · 2000년 → 2026.083.7배
• 물가 · 2000년 → 2026.081.9배
• 전국 가구 수 · 2000년 → 2025년1.5배
• 전국 총인구 · 2000년 → 2025년1.1배

2000년 이후 돈은 6.6배로 늘었지만 전국 인구는 1.1배, 가구 수는 1.5배가 됐어요. 돈은 사람보다 훨씬 빠르게 쌓여 왔다는 뜻이에요. 집을 사람이 쓰는 값에 가까운 전세가격은 3.7배로, 돈이 늘어난 속도를 따라가지 못했어요.

앞으로 돈은 더 쌓이고, 사람은 줄어요

통계청 추계로 전국 총인구는 2020년 5,184만명을 정점으로 줄어 2072년에는 3,622만명(-30%, 2025년 대비)이 돼요. 가구 수는 2041년 2,437만가구까지 늘다가 줄어요. 집은 사람 수가 아니라 가구 수만큼 필요하기 때문에 사람이 줄어도 집 수요가 바로 줄지는 않지만, 장기로 가면 사는 사람이 줄어든다는 압력은 분명히 있어요.

AI의 생각 돈만 보면 집값은 늘 오르는 것처럼 보이고, 사람만 보면 늘 내리는 것처럼 보여요. 둘은 서로 다른 시간을 살아요. 돈의 숫자는 이어지고, 사람의 쓰임은 한 세대마다 바뀌어요. 그래서 "가격"(돈으로 매긴 숫자)과 "가치"(사람이 그 집에서 얻는 쓰임)를 나눠서 봐야 한다고 생각해요. 위의 전세가격이 돈의 증가만큼 오르지 않았다는 점은 그 차이를 보여 주는 한 가지 기록이에요.

20년 동안 서울과 지방의 격차는 이만큼 벌어졌어요

사는 사람이 늘어난 곳이 집값도 더 올랐을까요?

• 서울 · 사는 사람 -7.6% (집값 지수 25곳)연 +8.7%
• 경기 · 사는 사람 +6.0% (집값 지수 27곳)연 +3.5%
• 인천 · 사는 사람 -9.8% (집값 지수 5곳)연 +2.5%
• 그 밖의 광역시·세종·제주 · 사는 사람 -8.2% (집값 지수 37곳)연 +1.0%
• 참고: 같은 기간 물가연 +2.3%

서울은 사는 사람이 중간값으로 -7.6% 줄었는데도 아파트값은 연 +8.7% 올랐어요. 경기는 사는 사람이 +6.0% 늘었는데 집값은 연 +3.5%였어요. 그러니 "사람이 늘면 집값이 오른다"는 식으로는 설명되지 않아요. 집값은 거주 인구 수보다 일자리·교통·교육이 어디에 모여 있느냐를 더 따라간 것으로 보여요.

사람이 몰리는 곳, 빠지는 곳

2016.09~2026.09 10년 동안 주민등록인구가 늘어난 시군구는 48곳, 줄어든 곳은 148곳이에요(비교 가능한 196곳 기준).

늘어난 곳의 앞줄은 하남·화성·김포·평택 같은 수도권 도시와 세종, 부산 강서구이고, 줄어든 곳은 태백·하동·합천·부여 같은 시·군과 부산·대구의 구예요. 거주지가 늘어나는 곳은 서울 안이 아니라 서울 바깥의 새 도시 쪽으로 보여요.

그런데 서울에서는 강남3구에 이렇게 몰려 있어요

• 사는 사람 (주민등록인구) · 2026.0917%
• 회사 (사업체 수) · 2024년, 사업체 소재지 기준28%
• 일하는 사람 (종사자 수) · 2024년, 사업체 소재지 기준32%
• 학원·교습소 · 서울시 학원 교습소 정보28%
• 지하철 승하차 · 서울교통공사 역별 승하차24%

강남3구의 주민등록인구는 같은 10년 동안 강남구 -3.2%, 서초구 -5.8%, 송파구 -1.1%로 오히려 줄었어요. 하지만 서울의 일하는 사람, 학원, 지하철 이용은 사는 사람 몫보다 훨씬 많이 이곳에 모여 있어요. 사람이 "사는" 곳이 아니라 "모이는" 곳으로 보면 강남3구가 가장 두드러져요. 강남 프리미엄에서 지하철·소득·일자리·개발 계획 더 보기 →

낮이 되면 사람이 몰려드는 곳

• 중구 · 밤 12만 명 → 낮 38만 명321
• 종로구 · 밤 14만 명 → 낮 35만 명245
• 강남구 · 밤 50만 명 → 낮 96만 명193
• 영등포구 · 밤 36만 명 → 낮 51만 명143
• 서초구 · 밤 39만 명 → 낮 55만 명140
• 금천구 · 밤 22만 명 → 낮 29만 명129
• 용산구 · 밤 21만 명 → 낮 27만 명125
• 마포구 · 밤 35만 명 → 낮 43만 명121

강남구는 밤에 사는 사람이 약 50만 명인데 낮에는 약 96만 명이 머물러요. 사는 사람의 거의 두 배가 출퇴근·통학으로 들어오는 곳이에요(지수 193). 같은 10년 동안 사는 사람은 줄었지만 "낮에 모이는 사람"은 이만큼 많다는 뜻이에요. 서울에서 지수가 가장 높은 곳은 중구와 종로구이고, 서초구도 140을 넘어요.

AI의 생각 돈이 늘수록 가격표는 커지지만, 그 돈이 실제로 향하는 곳은 사람이 쓰고 싶어 하는 자리예요. 사람이 줄면 "어디든 괜찮다"는 선택이 줄고 "일·교통·교육이 한 번에 해결되는 곳"으로 쏠림이 커질 수 있어요. 최근 자료는 서울과 지방의 격차가 벌어졌다는 점과 강남3구에 일·학원·교통이 모여 있다는 점을 보여 줘요. 그래서 이 사이트는 앞으로 핵심지와 그렇지 않은 곳의 격차가 더 벌어질 가능성이 있다고 봐요. 다만 이건 가설이에요.

하락론이 옳았던 부분이 있어요. 금리가 오르던 때 서울 아파트값(KB)은 2022.07에서 2024.05까지 10% 내려갔어요, 2025.10에 이전 고점을 다시 넘었어요.

가계부채는 얼마나 늘었을까요

그래서, 이 말은 어디까지 맞을까요

• 맞는 부분: 가계부채는 소득보다 훨씬 빨리 늘어서 소득의 131%에 이르렀어요. 금리가 오르면 빚을 진 사람의 부담이 커지고, 실제로 금리가 오르던 때 집값이 내려간 기록도 있어요.
• 다른 부분: 금리가 다시 내려가면서 집값이 회복한 때도 있었어요. 금리만으로 집값이 정해지지는 않아요.
• 점선을 읽을 때: 2070년까지의 점선은 금리와 가계부채를 넣지 않은 계산이에요. 금리가 높은 시기가 길어지면 점선보다 낮게 갈 수 있어요.

다른 점 1: 경제의 크기가 달라요

일본은 1994년 세계 GDP의 18.2%를 차지했어요. 지금은 3.8%예요. 한국은 2024년 1.7%로, 일본이 가장 컸던 때와는 규모가 많이 달라요. 거품이 부풀 수 있는 경제의 덩치가 달랐다는 뜻이에요.

다른 점 2: 1988년, 세계 기업 순위를 일본이 채웠어요

1988년 9월 24일 매일경제신문이 실은 "세계 50대 기업"(1988년 시가총액 기준)에서 50곳 가운데 33곳이 일본 기업이었어요. 상위 20곳 중 16곳, 상위 10곳 중 8곳이었고, 한국 기업은 한 곳도 없었어요. 1위 NTT의 시가총액은 2,768억 달러로 2위 IBM(760억 달러)의 3.6배였어요. 같은 해 한국의 GDP(세계은행)는 약 2,055억 달러로 NTT 한 회사 시가총액의 약 74%였어요.

지금은 거꾸로예요: 한국도, 일본도 세계 50위 안에 거의 없어요

2026-10-22 기준 세계 시가총액 순위(전 세계 11,383개 기업)에서 상위 50곳 안의 한국 기업은 삼성전자(14위)와 SK하이닉스(21위) 두 곳뿐이에요. 세 번째 한국 기업(SK스퀘어)은 332위예요. 1988년에 50곳 중 33곳을 채웠던 일본은 지금 상위 50곳에 한 곳도 없고, 가장 높은 기업이 70위(미쓰비시UFJ금융)예요.

• 1988년 일본 (당시 상위 50곳 중)33곳
• 2026년 미국37곳
• 2026년 중국6곳
• 2026년 한국2곳
• 2026년 일본0곳

한국 대표 기업의 시가총액이 크게 커진 지금도, 세계 순위에서 일본이 1988년에 보여 준 모습과는 거리가 멀어요. 이 순위표에 오른 한국 기업 178곳의 시가총액 합계(약 3.21조 달러)에서 삼성전자와 SK하이닉스 두 곳이 53.7%를 차지해요.

AI의 생각 일본의 거품은 세계 정상에 오른 기업들의 가치가 집값·땅값까지 밀어 올렸던 이야기예요. 1988년 순위에는 한국 기업이 한 곳도 없었고 지금도 두 곳뿐이에요. 그래서 "일본처럼 된다"는 말에는 근거가 약하다고 생각해요.

"일본 버블 때는 LTV가 100%였다"는 말, 내 돈 한 푼 없이 집을 살 수 있었다는 게 사실일까요?

확인 결과: 일부 사례는 있었을 수 있지만, 일반적이었다고는 말할 수 없어요. LTV는 집값 가운데 빌릴 수 있는 비율이에요. 100%면 내 돈 0원으로 사는 것이고, 거꾸로 0%면 한 푼도 빌릴 수 없다는 뜻이에요(한국 규제 뉴스에서 "LTV 0%"는 "대출 금지"를 뜻해요). 그래서 "일본 버블 때 LTV가 0%였다"로 들었다면, "자기 돈이 0%(=LTV 100%)"라는 말이 뒤바뀌어 퍼진 것으로 보여요(이 사이트의 추정). 2010년 국회에서 당시 재정부 장관이 일본이 규제 없이 LTV가 130%까지 올라갔다는 취지로 말한 기록이 가장 가까운 출처예요.

문서로 확인된 것은 이래요. 당시 대장성(재무성)에서 총량규제를 맡았던 사람이 쓴 정책 논문은, 담보를 평가하는 방식과 담보 인정 비율이 금융기관마다 달라서 일률적인 규제 대상이 되지 않았다고 적어요. 즉 LTV 같은 담보비율 상한 규제는 없었어요. 이건 정부가 정한 일률적인 한도가 없었다는 뜻이고, 모든 사람이 집값의 100%를 빌렸다는 뜻은 아니에요. 얼마를 빌려줄지는 금융기관이 각자 정했어요. 다만 "아무 규제도 없었다"는 말도 과장이에요. 대장성은 1986~1989년에 은행국장 통달로 투기적인 토지 융자를 자제하라고 여러 번 지도했고, 1990년 3월 27일에는 부동산업 대출 증가율을 총대출 증가율 이하로 묶는 총량규제를 시작했어요. 이건 LTV가 아니라 대출의 증가 속도를 묶는 규제예요.

그래서 "LTV가 없었으니 내 돈 없이도 사고 버블이 낄 수밖에 없었다"는 말은 절반만 맞아요. 당시 일본에서 문제로 지적된 건 담보 가치가 오르면 대출이 늘고, 대출이 늘면 땅값이 더 오르는 순환이에요. 일본 은행업계(전국은행협회연합회, 1991년)와 정부 심의회(토지정책심의회, 1990년)도 그 순환을 스스로 인정했다고 RIETI 논문이 전해요. 일부 금융기관이 담보가의 120%까지 빌려주겠다고 했다는 증언도 있지만, 이건 논문 속 재인용이고 전체 통계는 아니에요.

같은 점: 한국도 1991년 이후 내려간 적이 있어요 (다만 일본보다 얕았어요)

한국에 "버블이 아예 없었다"고는 할 수 없어요. 다만 일본과 견주면 상대적으로 얕았어요. 국제 통계로 보면 한국도 1991년에 정점을 찍고 외환위기를 지나며 명목으로 -21%, 물가를 빼고는 -47%까지 내려갔어요. 한국은 그 뒤에 새 고점을 다시 넘었고, 일본은 명목 기준으로 지금도 1991년 1분기의 79% 수준이에요.

1991년 1분기를 100으로 놓으면 지금 한국은 명목 207(실질 71), 일본은 명목 79(실질 64)이에요. 물가를 빼면 두 나라 모두 1991년 고점 아래예요.

다른 점 3: 일본의 도심 땅값은 지금 오르고 있어요

일본 국토교통성의 2026년 공시지가(2026년 1월 1일 기준, 3월 17일 발표)에서 땅값은 전국 평균도 5년 연속 올랐고, 도쿄권이 가장 많이 올랐어요. BIS 지수로는 일본 주거용 부동산이 2009년 저점보다 명목으로 약 48% 올랐어요.

• 도쿄권 상업지+9.3%
• 도쿄권 주택지+4.5%
• 전국 상업지+4.3%
• 전국 주택지+2.1%

다른 점 4: 일본은 낡은 아파트(맨션)를 거의 다시 짓지 못했어요

일본 국토교통성 집계로 분양 맨션의 재건축은 2024년 4월 기준 누계 297건(약 2만 4천 호)이에요. 낡은 집이 쌓이는 속도를 재건축이 따라가지 못하고 있다는 뜻이에요.

• 지금까지 재건축한 집 (누계)약 2.4만 호
• 지은 지 40년 넘은 집 (2023년 말)약 136.9만 호
• 10년 뒤 추정 (2033년 말)약 274.3만 호

한국도 낡은 집이 늘고 있어요

• 2015년 (약 50만 가구)5%
• 2022년 (약 173만 가구)14%

국토연구원은 같은 기간 헐려 없어진 주택이 줄어든 것을 두고 재건축·재개발 같은 정비사업이 정체되고 있음을 시사한다고 설명했어요. 정비사업 속도는 정책에 따라 달라졌어요. 예를 들어 서울시는 2012년 5월 재개발·재건축 정비(예정)구역 18곳을 우선 해제한다고 밝히고, 소유자 동의 요건을 두어 뉴타운·재개발 구역을 정리하는 절차에 들어갔어요. 그래서 한국의 재건축이 늘 활발하다고만 할 수는 없고, 속도를 높이는 것이 지금의 정책 과제예요.

그래서, 일본과의 비교는 어디까지 맞을까요

• 다른 부분: 경제의 크기와 1988년 세계 기업 순위에서 일본이 차지한 몫이 한국과는 크게 달랐어요. 일본에서도 도심 땅값은 지금 오른다는 점이 확인돼요. 일본 전체의 하락과 도심의 상승은 함께 일어난 일이에요.
• 같은 부분: 한국도 1991년 이후 실질로 절반 가까이 내려간 적이 있고, 인구가 줄고 고령화가 진행된다는 점도 닮았어요(인구 장). 가계부채는 소득 대비 수준이 높아요(금리·빚 장).

지금의 가치: 집이 주는 사용 가치도 올랐어요

집을 빌려 쓰는 값(전세가격)은 40년 동안 서울 13.4배, 전국 10.6배가 됐어요. 매매가격(서울 9.1배, 전국 5.9배)보다 더 올랐어요. 집의 사용 가치가 먼저 커져 온 셈이에요.

가격은 사용 가치만큼도 오르지 못했어요

서울 매매가격을 전세가격으로 나눠 1986년을 100으로 놓으면 지금은 68이에요. 집을 빌려 쓰는 값이 오른 만큼 집값은 오르지 못했다는 뜻이에요. 사용 가치가 뒷받침되는 만큼 가격이 따라올 여지가 있다고 볼 수 있어요.

앞으로의 가치: 앞으로 더 커질 요소들

• 돈의 가치가 줄어요: 40년간 물가 4.0배, 통화량 106배 (2·3장)
• 소득이 늘어요: 최저임금과 억대 연봉 근로자가 함께 늘었어요 (4장)
• 새 집은 쉽게 늘지 않아요: 서울 인허가가 줄었어요 (5장)

사람들이 이런 요소들이 앞으로도 이어진다고 볼수록, 그 기대가 지금 가격에 더해져요. 마지막 장에서는 지난 40년의 속도가 이어진다면 어떻게 되는지 계산해서 보여드려요.

지금 10억 원짜리 집이라면 (명목 금액, 가정)

집의 사용 가치(전세)도 같은 방식으로 이어 그리면

지역별로는 (지난 20년 속도가 이어진다면)