서울 아파트값 40년과 집값 하락론 점검표

서울 아파트값은 1986년 이후 9.1배, 물가를 빼면 2.3배

출처: 한국은행 ECOS(KB 아파트 매매가격지수)·소비자물가지수에서 1986.01=100으로 다시 맞춘 값(계산), 세로축은 로그 눈금, 2026.09까지. 평균 지수라 개별 단지와는 달라요.

집값 하락론, 기록과 맞춰 봤어요

• "인구가 줄면 집값은 내려간다" · 일부만 맞아요

  서울 인구는 1992년 이후 15% 줄었는데 서울 아파트값은 5.1배가 됐어요. 전국 총인구는 2072년까지 30% 줄 것으로 추계돼요(2025년 대비).

• "금리가 오르면 집값은 내려간다" · 일부만 맞아요

  금리가 오르던 때 서울 아파트값은 2022.07에서 2024.05까지 10% 내려갔어요. 그 뒤 2025.10에 이전 고점을 다시 넘었어요.

• "가계빚이 너무 많아서 위험하다" · 기록이 뒷받침해요

  가계신용 잔액은 가계 소득의 131%(2025년)까지 늘었어요. 금리가 오르면 이자 부담이 커지는 구조는 맞아요.

• "한국도 일본처럼 오래 내려간다" · 일부만 맞아요

  일본 집값은 버블 뒤 명목 -47%까지, 한국은 1991년 이후 -21%까지 내려갔어요. 한국도 내려간 적은 있지만 일본보다 얕았고 이후 새 고점을 넘었어요.

• "집값은 이미 너무 올랐다 (거품)" · 일부만 맞아요

  물가를 뺀 서울 아파트값은 2.3배(명목 9.1배)이고, 집을 사용하는 값(전세)에 견준 가격 비율은 1986년의 68%예요. 가격이 사용 가치보다 덜 오른 편이에요.

• "새 집이 너무 많이 지어져서 집값이 내려간다" · 기록과 달라요

  서울 주택 인허가는 2017년 112,018호에서 2025년 41,938호로 63% 줄었어요. 서울에서는 공급이 넘친다고 보기 어려워요(미분양이 쌓인 곳은 주로 지방).

• "지방 집값은 이미 힘을 잃었다" · 기록이 뒷받침해요

  2006년 이후 아파트값은 서울 3.5배, 경기 2.3배, 지방 1.8배로 격차가 벌어졌어요. 이 부분은 하락론이 가리키는 방향과 기록이 맞아요.

판정은 기록이 그 주장을 어디까지 뒷받침하는지에 대한 AI의 판단이에요. 숫자는 공식 통계에서 이 사이트가 계산한 값(계산)이에요.